Недвижимость Сочи: Почему Сочи не Монако?

Не редко покупатели недвижимости в Сочи, просмотрев достаточно много вариантов, бросают такую фразу: «да, до Монако нам далеко». Возможно, Сочи действительно пока отстает от многих известных курортов французской Ривьеры, как по экономическим показателям, так и по уровню сервиса. Поэтому трудно было даже предположить, что именно у Монако – этого рая богатства и гламура, где даже воздух пропитан деньгами, окажется не мало общих черт с Сочи.

Начинаются совпадения уже с названия, Монако являясь одним из самых маленьких городов-государств мира (площадь страны составляет 1,91 км²), тем не менее, именуется Великое княжество. В начале века Сочи был самостоятельной Черноморской губернией, это была самая маленькая из всех губерний России (6455 кв. вёрст). Да и сегодня черноморский курорт едва входит в первую сотню российских городов по численности населения и площади городской застройки, однако носит громкий титул Южной столицы. Княжество Монако строилось как крепость семьи Гримальди (и по сей день управляющей городом-государством), но было обречено стать мировым курортом, Сочи тоже создавался как военная крепость форд Александрия, однако в последствии стал городом-курортом и всероссийской (ранее всесоюзной) здравницей, а сегодня уверенно шагает к титулу курорта мирового уровня.

В Монако практически отсутствуют пляжи там их всего два, на 33 тысячи населения, к котором ежедневно добавляются масса туристов. В Сочи даже по признанию руководства города тоже есть проблемы с пляжной полосой, центральных пляжей в Сочи тоже два «Ривьера» и «Маяк» на 433 тысячи населения. Монако испытывает дефицит пляжей из-за большого количества марин для яхт и малых размеров государства. А на российском курорте из того, что каждый хозяйствующий субъект в лице санаториев, пансионатов и домов отдыха, прибрал пляжную территорию к своим рукам, оградив узкую полосу галечных пляжей высокими заборами.

Но даже здесь важна тактичность! Если в окрестностях Монте-Карло, вы встретите ажурные вывески «Собственность семьи Гримальди», мягко указывающие, что посещение данной территории запрещено, проход на сочинские пляжи вам преградят огромные буквы, написанные на ржавом трехметровом заборе «Прохода нет»! Хотя еще вначале прошлого века в Черноморской губернии, все дачи были расположены недалеко от моря и имели прекрасные приусадебные парки от 3 до 5 га с экзотическими насаждениями, однако пляжи были общими.

Градостроительная политика, оказалось, тоже имеет общие черты. В Великом княжестве, в далеких 60-х годах, во время правления князя Ренье, возник в небольшой провал в бюджете, для его быстрого заполнения была продана земля под строительство многоэтажных домов, благо власти вовремя одумались и построили их немного, однако исторический вид они портят существенно. Особенно своей архитектурной непрезентабельностью, они напоминают однотипные высотки с северных окраин Парижа, как говорят французы: «отнюдь не камильфо». В Сочи тоже успели построить немалое количество многоэтажных домов разных стилей и этажности, до принятия внятного градостроительного плана курорта (концепция которого все же принята в 2009 году), и облик курорта претерпел серьезные изменения.

Строительство элитных небоскребов в рекреационной прибрежной части черноморского курорта, будет ограниченно, однако уже построенные объекты станут частью нового облика города. Теперь, как прописано в Генеральном плане развития Сочи, курорт возвращается к малоэтажной застройке, особенно в прибрежной полосе.

Кстати если в градостроительном развитии Сочи давно звучит «островной» мотив, то есть строительство искусственных насыпных островов в море, пока правда, ввиду экономического кризиса остался один проект острова «Федерация» (около 250 тыс. кв. метров насыпной территории), жители Монако - «монегаски» испытывающие дефицит земельных участков, давно отвоевали у моря целый насыпной район Фоньвей около 300 тыс. кв. метров. И в планах семьи Гримальди значится создание новых насыпных территорий-департаментов, существенно пополняющих княжеский бюджет.

Недвижимость в Монако изначально дороже аналогичной, расположенной в часе езды по Лазурному берегу (например, в Ницце). Иногда цены разняться в 3-4 раза. Но, несмотря на сверхвысокие цены на недвижимость в Монако (цена небольшой(!), до 100 кв.м. квартиры может начинаться от 2 млн. евро), поток желающих прикупить квартирку не иссякает. Отлично вписывается в это определение и цены на недвижимость в Сочинской «золотой миле», элитное жилье там стоит не дешевле, чем в Монако, и это при том, что острого дефицита земельных участков на черноморском курорте пока не наблюдается.

Снижение цен на жилье «де-люкс» и «премиум» класса в олимпийской столице, несмотря на кризис, практически не произошло. И площади элитного жилья совпадают, средняя площадь элитного сегмента в олимпийской столице около 110 кв.м. Да и самое главное, до боли знакомое сходство, в Монако при продаже апартаментов ценою в 3 млн. евро в описании может значиться: «A parking space for rent in the building» (аренда парковки в соседнем здании). В Сочи тоже огромные проблемы с парковкой, особенно в районах клубных домов, и высокая стоимость объекта, отнюдь не гарантирует наличие отведенного для квартиры гаража или паркинга, в лучшем случае его предложат приобрести за дополнительные средства, а в худшем просто разведут руками (такой вот совместный «сочинско-монакский моветон»).

Отличие присутствует в отделке квартир, если в Сочи, да и вообще в России, прижилась продажа объектов без внутренней отделки, так называемая «черновая отделка», а в элитных объектах Сочи, большинство квартир продаться вообще без внутренних стен, со свободной планировкой. Тогда как в Монако преобладают европейские стандарты, и большинство выставленных объектов предлагается не только с дорогим ремонтом, но и мебелью, причем для отделки апартаментов привлекаются известные дизайнеры, а мебель покупается из личных коллекций европейской аристократии.

Не будем забывать, что рынок недвижимости Монако, практически достиг своих пределов, территория княжества застроена «подзавязку», и новое строительство возможно только на насыпных землях, либо реконструкция старых объектов. Сочинский рынок недвижимости еще ждут многие преобразования, основная масса изменений на рынке жилой недвижимости курорта, произойдет уже в пост-олимпийские годы. Но даже в этот период олимпийской подготовки города, можно найти элитные апартаменты, декорированные в средиземноморском стиле. Накануне один из ведущих сочинских застройщиков предложил «пент-хаус шедевр» при дизайнерской разработке известного российского модельера Валентина Юдашкина.

Нельзя не рассмотреть и главную проблему курортов - проблему транспортной доступности, особенно в свете продажи элитной недвижимости, ведь для V.I.P. туризма именно мобильность являются едва не главным условием покупки недвижимости на том или ином курорте, так как время у миллионеров всегда ограниченно.

В Монако нет своего аэропорта, ближайший находится в 35 км в Ницце, однако управляющая княжеством семья Гримальди, решила вопрос транспортной доступности путем создания максимально возможного количества марин для яхт, развивая водное транспортное сообщение. В Сочи существует схожая проблема, расстояние от аэропорта Адлер до центра Сочи около 25 км, однако преодолевать их приходится в сильнейшем автомобильном трафике за 1,5- 2 часа. Конечно, туристы приезжаю на долговременный отдых, готовы терпеть эти неудобства, но потеря 3-4 часов, для V.I.P. туристов, прилетающих из Москвы на уик-энд, считается весьма существенной. И здесь ничего нового придумывать не надо, проблему автомобильных заторов, вполне способен решить водный транспорт.

В экономическом развитии и Сочи и Монако, основное влияние оказывает геополитическое положение, когда-то основной доход Великое Герцогство получало от беспошлинной торговли, издревле «монегаски» получали выгоду от статуса города, в средние века Монако являлся порто-франко (порт беспошлинной торговли). Затем уже в двадцатом веке Средиземноморский курорт стал извлекать преференции, пользуясь статусом государства с низкими налогами и таможенными пошлинами.

Развивать экономику Сочи, пользуясь таможенными послаблениями, уже сегодня позволяет 116 - ФЗ РФ «Об особых экономических зонах на территории РФ», куда отнесена возможность создания туристско-рекреационной особой экономической зоны. Правда, пока возможности данного закона по настоящему не используются.

Но выход Монако на международной курортный рынок, то есть получение всемирной известности, все же лежал не только через экономическую, но и через спортивную составляющую. Именно спорт помог стать Монако самой посещаемой туристической гаванью Средиземноморья. Хедлайнером преобразования княжества выступил автомобильный спорт. В Великом княжестве с 1929 года по улицам города стали проводиться этапы автогонок. А уже с 1950 года (со времен основания) там состоялся «королевский» этап автогонок Формулы-1 – «Гран-При Монте-Карло», это самый престижный легендарный этап, проходящий весной по узким улицам старого города, стал событием, которое на уик-энд привлекает взор всего мира к карликовому княжеству.

Прокламация Сочи как мирового бренда начала стоиться тоже на фоне спортивных событий, заявки на участия в Зимних Олимпиадах подавались с 1992 года, и с третьей попытки город Сочи все-таки стал «проснулся» знаменитым! Олимпийские игры пройдут в Сочи в 2014 году и откроют ворота города для международного туризма, а экономику Черноморского курорта для международных инвестиций.

При ближайшем рассмотрении у Сочи и Монако оказалось не мало общих черт, а изначально представлялось, что кроме субтропического средиземноморского климата, ласкового и теплого моря, а также вечнозеленой реликтовой растительности наши города ничего и не объединяет. И при этом, что у Сочи есть в запасе мощный эволюционный толчок – это Олимпийские Игры – 2014 года, который способен за несколько лет, дать импульс развитию города на десятилетия.